2025年7月，中央城市工作会议指出，要加快构建房地产发展新模式。党的二十届三中全会强调，要加大宏观调控力度，围绕推进中国式现代化进一步全面深化改革，而房地产市场的平稳健康发展是推动实现中国式现代化的重要部分。县域房地产市场作为房地产市场体系的基层环节，在我国城镇化发展过程中占据重要地位，市场供求的量质双变及结构调整长期趋势的量化分析，对城市规划、产业布局、民生保障等具有重要意义。

从人口发展角度来看，县域房地产市场是我国房地产市场的重要组成部分，承载了数亿人的居住需求。第七次全国人口普查数据显示，2020年底，我国县城常住人口约2.5亿，占全国城镇常住人口的近30%，加上县城辐射的农村人口，包含近7.5亿人口，占全国总人口的一半以上。当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产处在新旧发展模式转换的关键期，城镇化进程已进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效为主的新阶段，县城房地产作为最低层级房地产市场也应积极寻找出路，加快探索适配县域房地产市场的新模式。

县域房地产市场的重要性

县域房地产市场在绝对规模方面不及大城市，但是其更多地联结着基层的民生，在中国的房地产市场中占据着举足轻重的地位。县域房地产市场的快速发展，不仅极大改善了居民的居住条件，还带动了经济快速发展，为县城基础设施建设提供了大量财力支撑，也解决了大量周边农民的就业，保障了经济社会平稳运行。县城是中国经济社会发展的重要部分，根据赛迪研究院《2025中国县域经济高质量发展研究》报告，全国2844个县级行政区（剔除市辖区后为1866个）中前100个县GDP总额已超过12万亿元。作为城乡经济的重要载体，县城市场联结城市与农村，是人口城乡流动的第一个承载单元，是推动区域经济发展的基本力量。从历史进程看，县城房地产市场的发展，一方面可以减轻大城市的人口负担，另一方面可以吸收农村富余的劳动力，腾挪更多土地支持农业现代化，同时，还能够刺激消费，促进国内大循环。根据麦肯锡预测，到2030年，中国超过66%的个人消费增长将来自下沉市场特别是县城市场。随着我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，以及城乡一体化战略的实施，县域房地产市场的发展潜力仍有挖掘的空间。

县域房地产市场基本情况分析

在城镇化进程放缓与人口外流压力下，房地产市场正经历结构性调整。当前，我国县域房地产市场呈现需求收缩、供给过剩、分化加剧的显著特征，政策刺激成为影响县域楼市的关键变量。

从需求端看，多数县城住房需求基本饱和。近年来，伴随着城镇化快速发展，越来越多的农业人口进城买房，农民多数会选择在本县的县城购买一套房，收入更高的农民会在所在市的市辖区购买一套商品房。根据第七次全国人口普查数据（以下称“七普”数据），2020年全国镇级（包括不设区的市辖镇的居民委员会和县辖镇的居民委员会）家庭户的人均住房建筑面积约为42.3平方米，比2000年分别提高18.99平方米，比城市家庭户人均住房建筑面积高约5.8平方米，意味着县城住房的供给量较为充足。根据“六普”“七普”等人口普查数据，从2010年到2020年，我国近70%的县和县级市常住人口在减少，2020年底，县域净流出人口总规模超过1.5亿人，表明县城住房需求处于收缩的过程中。从县城住房购房的群体来看，大部分县城里的房子的购买主力是公务员、教师、医生等群体、适婚年龄人群以及在外务工人群，主要是因为这部分人群收入水平较高或购房需求较强。但这些群体规模增量需求相对有限，多数已在县城拥有一套以上住房，其购房需求在逐步回落。

从供给端看，住房总体供给中约有20%过剩。对比春节和非节假日返乡的情况来看，非节假日期间，县城的住房特别是在外地务工人员购买的商品房，多数处于无人居住的状态。并且较多业主常年已在大城市定居，县城房屋几乎闲置。贝壳研究院《2022住房空置率报告》对全国28个城市的住房空置率进行了抽样调查，抽样城市中一、二、三线城市平均房屋空置率分别为7%、12%和16%。对于人口净流出的多数县城而言，空置率可能会更高，根据机构数据估算，我国县城住房空置率处于20%以上。此外，受人口大量外流、网络经济等影响，县城的小吃街、美食广场和农家乐菜馆大量关闭，大量商铺常年张贴转让广告，县城商业地产的空置率明显增高。

从价格端看，房地产市场分化较为明显。从全国范围看，资源禀赋、经济发展和人口状况、产业结构等因素存在巨大差异，导致县域房地产市场严重不平衡。第一类是靠近核心城市的县城，如人口净流入大城市周边的县城，或主要城市群重点城市的卫星县城，产业和人口受益于辐射效应，房地产市场存在较强支撑。第二类是自身经济实力强、产业完善的县城，比如百强县中的工业强县，房地产市场仍有一定支撑。第三类是大量既没有大城市辐射效应又缺乏产业支撑的小县城，出现“鹤岗化”现象，如东北地区、西北地区的多数县城。根据平台数据，2023年全国县城住宅二手房均价有117个县城房价每平方米破万元（其中，有8个县城房价破2万元），其余94%的县城房价未过万元，而多数县城房价单价仅为每平方米3000—5000元，一些县城的房价甚至更低。

从政策端看，近年来新房销售补贴和促销力度大。2024年以来，为促进房地产市场止跌回稳，叠加国家层面出台的降低首付比例、商贷利率及契税优惠政策外，大部分县级政府在政策端通过多种方式鼓励各类人群购房，特别是结合“一老一小”政策出台了关于购房款补贴、购房面积补贴、公积金贷款优惠等一系列政策。例如，湖北某县制定了不同人群购房鼓励政策，对于外地人购房可享受每套房（100平方米以上）补贴6万元政策，对于有老年人家庭购买总面积超过200平方米（2套及以上住房）可补贴1万元，并对多孩家庭制定了购房面积（二孩家庭25平方米、三孩家庭50平方米）奖补政策。此外，政府部门与房企联合利用重要节假日，推出了多项优惠措施。2024年以来，部分县城春节期间新房打折促销降价幅度超过10%，多数楼盘一般是总价折扣基础上再优惠几千元，优惠力度不断加大。调研发现，湖北房县某房企在春节前两周左右一共推出了近40套特惠住房，总价40万—50万元的新房降价幅度3万—7万元，最高优惠比例达到14%。此外，县城的房企也参加了由市里组织的房源推介会“迎春安居嘉年华”，对于规定时间内完成网签合同和合同备案的购房人，最高给予2万元购房补贴。

县域房地产市场突出矛盾和问题

我国县域房地产市场面临多重结构性矛盾，突出表现为供求失衡加剧、保障体系滞后、服务品质短板及房企转型困境，折射出市场深层次调整压力与发展模式转型阵痛。

住房供求失衡问题较为突出。县域房地产市场普遍存在的问题是商品房过剩。从近年春节或假期的调研观察来看，县城返乡置业需求明显减少，住房成交明显不足。据多名县城售房人员介绍，这几年春节购房的人明显少了很多，之前一天几十单，现在一周才十几单。一方面，县城房地产过度开发导致供给过剩。2020年以前多数县城房地产市场供不应求，房地产开发商看到了小县城的潜力，纷纷投资开发楼盘。但随着需求基本饱和，特别是本县外出务工农民工基本已在县城或市区买房，县城的商品房供应逐渐出现过剩。另一方面，人口普遍外流导致县城房地产需求萎缩。近年来，县城空心化问题日益严峻，人口流出的县城数量日益增多。根据人口普查数据，2010—2020年常住人口减少的县（县级市）接近1200个。随着县城人口逐渐减少，房屋供给远远超过需求。

住房“市场+保障”两个体系仍不完备。一是县城住房租赁市场发展不足。与全国住房租赁市场一样，县城的住房租赁市场仍处于自发状态，多数县城缺少链家、自如等专业化机构，租赁基本上是传统的个人直租方式，通过微信群消息、个人公众号或者张贴租房广告等方式发布。而居民租赁住房需求主要是当地乡村居民就医、就学、就业需求，租期不稳定。二是县城住房保障发展不规范。调研发现，县城住房保障主要是公租房，主要保障群体是城镇低保家庭，由于准入退出的审核机制不健全，导致部分家庭钻政策空子，占用了保障房资源。

住房相关服务业特别是物业服务质量仍不高。一是物业管理发展缓慢。多数县城物业发展落后于城市，大多小区居民缺少花钱买服务意识，普遍的认知就是公共区域的维修维护和自己没有直接关系，导致物业收费难，物业服务差。二是物业服务不规范。县城物业公司普遍规模小，资金投入少，经营者没有受过专业培训，管理能力差；物业从业人员年龄较大，特别是门卫、保洁和维修工普遍年龄偏大，个别甚至超过60岁，没有接受过培训，服务意识差，导致物业服务质量差，继而引发业主与物业矛盾越来越多。三是老旧小区物业管理缺失。老旧小区多年无人管理，基础设施老化严重，物业企业入驻投入较大，成本高，收费难，无人愿意管理。四是物业监管不到位。社区治理涉及多个政府部门，职能部门往往“头痛医头、脚痛医脚”，消耗了大量行政资源，矛盾纠纷未见减少。

房企在构建新模式中的转型难度较大。一是县城房地产企业实力普遍较弱。多数县级房地产开发企业规模较小，资金、技术和人才相对匮乏。与大型品牌房企相比，在项目规划、建筑质量等方面存在较大差距，这些企业缺乏专业的规划设计团队，导致楼盘布局不合理，还存在施工技术落后问题，影响房屋质量。二是县城房企对未来转型普遍较为迷茫。通过调研了解到，多数房企表示不太清楚房地产新模式的具体内涵，对于如何向新模式发展感到茫然。从可以转型的五条路径来看，近年来县城商业地产、购物广场等基本饱和，租赁住房市场空间不大，城镇老旧小区改造经验不足，房地产领域“三大工程”（配售型保障房、城中村改造和平急两用基础设施）政策在多数县城不适用，物业管理在县城竞争激烈、利润不高，转型难度较大，普遍认为目前提出的几条转型思路对县城房企不太适用。

相关政策建议

针对县域房地产市场的结构性矛盾，建议优化调控机制促进供需平衡，因城施策推动差异化发展，提质增效升级物业服务，引导房企转型突破，加快构建县城房地产高质量可持续发展的新模式。

多措并举优化房地产市场调控。一是加强住房供给调控，推动供求匹配。指导县级政府通过科学制定房地产开发政策，控制商品房的数量和供应速度，避免出现过剩的情况。二是提升县城对人才的吸引力。积极引导和扶持县城发展服务业、培育高新技术企业等，积极培育新质生产力，吸引外来投资和人才，增加县城的经济吸引力。鼓励外来人才返乡创业，引导部分年轻人回到县城，形成新的人口增长点。对住房市场仍有增长潜力的县城则可以进一步挖掘本地农民进城购房潜力。三是积极挖潜多元化住房需求。针对县城人口老龄化发展趋势，结合银发经济支持方向及国家鼓励生育的政策，挖潜县城不同人群的多元化住房需求。四是积极防范局部房地产市场风险。指导县级金融机构审慎放贷，并加强对房地产市场的监管，避免过度投资和风险扩大，利用好房地产“白名单”机制，切实做好县级层面的“保交楼”工作。

“因县施策”推动县域房地产市场发展。一是针对不同类型的县城实施不同的房地产调控措施和发展战略。对于大城市周边县城，有望承接更多大城市人口和产业转移，可适当增加住房供给，适时构建租购并举的多层次住房供应和保障体系；对于人口流失较多的县城，应严控城镇建设用地增量，注重盘活存量。二是逐步降低县城对房地产的依赖度。坚持“房住不炒”定位，推动住房回归居住属性，找准功能定位，壮大主导产业，培育发展特色优势产业，根据人口和产业状况进行科学适度的房地产开发。对已经形成严重库存的县城，要严格控制新增建设用地供应，消化存量，控制增量，以时间换空间消化库存。三是根据县城特点实施老旧小区更新改造，提升县城人居环境质量。加强历史文化保护传承，保持县城特有风貌，避免千城一面。鼓励建筑设计传承创新，促进新建建筑与原有风貌有机融合，与自然环境相和谐，使县城住宅更好体现地域特征、民族特色和时代风貌。

推动县城物业服务高质量发展。一是结合城镇老旧小区改造工作引入优质物业企业。抓住城镇老旧小区改造的契机，在老旧小区改造提升中出台各类优惠政策，招引服务好的物业企业入驻小区，改造一个老旧小区，跟进一个物业管理。二是加力提升县城物业服务水平。积极开放市场，建立健全物业管理企业竞争机制和惩罚机制，通过市场调节，优胜劣汰，淘汰规模小、服务质量差的物业管理企业，提高物业企业管理者和从业人员的素质和服务水平。三是发挥党建对物业的引领作用。发挥社区基层组织作用，建立党建引领物业机制，支持成立业主委员会，使业主参与小区管理。

加快推进县城中小房企转型发展。引导县城房地产企业积极适应房地产市场供求关系发生重大变化的新趋势，更好认识城市发展从增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段性变化，推动县城房企加快摆脱以往高周转、高杠杆、高负债的传统经营模式。一是鼓励房企兼并重组，提升县城房地产行业集中度。对于长期未开展房地产项目的“僵尸企业”要加大清理力度，对于经营压力较大的中小房企鼓励其积极寻求兼并重组。二是推动房企积极参与“好房子”及城市更新等建设。鼓励县城房企适应消费升级的需要，借鉴部分城市“未来社区”发展理念，探索建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住房。支持房企参与城镇老旧小区改造，练就县城房企大开大合又精雕细琢的本领，提高其运营能力。因城施策发展县城住房租赁市场，根据各县城租赁住房需求的不同特点，明确不同县城住房租赁市场发展方向，提高租赁住房品质，加大财税金融支持力度支持房企参与规模化运营。三是鼓励房企积极转型参与物业经营等服务，聚焦服务质量提升，增强居民的居住体验感。(梁城城 中国宏观经济研究院投资研究所副研究员)