农村宅基地是农民的基本生活保障和重要财产，也是农村发展的重要资源。近年来，国家相关政策的出台为盘活农村宅基地发展乡村旅游带来难得机遇。2021年，樟树市被江西省确定为17个省级农村宅基地规范管理“示范先行”创建县之一。樟树市出台农村宅基地制度改革试点和规范管理三年行动方案等文件，稳步推进试点工作，到2024年实现100%的乡镇、80%的行政村有试点自然村庄，改革成效明显，为乡村旅游发展打下了基础。

乡村旅游快速发展

近年来，樟树市委、市政府统筹推进秀美乡村建设和乡村旅游产业发展，按照“以点带面、串线成面”的布局要求，重点打造了葛玄路（经楼镇—店下镇）、105国道（大桥街道—永泰镇）及G533（刘公庙—吴城乡）3条美丽示范带，布局了20多个宜居宜业宜游的秀美乡村示范点，形成了“点上有精品、线上有风景、面上有效应”的格局，有效推动了乡村旅游产业发展。

从产业规模看，樟树市现有江西省乡村旅游示范点2个、4A级乡村旅游点1家、3A级乡村旅游点2家，江西省五星级农家乐1家、三星级农家旅馆2家，从事农家乐经营活动的农户80余家。其中，艺霖乡村营地依托田园景观开发了亲子采摘、露营研学等项目，年接待游客超5万人次；爱农湖生态旅游区以水产养殖为基础，打造了垂钓、农耕体验等业态，成为周边城市短途游的热门选择。这些示范点通过盘活闲置农房、改造传统民居，初步实现了宅基地资源与旅游产业的融合，为村民创造了房屋租赁、就业创业等多元收入渠道。

需要破解的问题

农民主动退出意愿不强，工作推进阻力大。当前，大多数农民对自有宅基地存在“不占白不占”的心理，将宅基地视为“私产”“祖业”，普遍存在建新不拆旧，一户多宅，超标多占的现象，宁愿闲置也不愿退出。尤其外迁人员的农村老宅，因宅基地资格权确认政策尚不明确、有偿使用和有偿退出机制不畅，“祖业”和“叶落归根”思想根深蒂固，导致一户不退出，周边连片宅基地就无法整合利用，制约了乡村旅游项目的连片开发。

宅基地退出不到位，盘活利用存在障碍。当前农村宅基地改革中，部分地区将拆除危旧房屋和违章搭建物腾出的宅基地视为“退出”，但村集体除调剂修建道路等公共设施外，难以对其进行高效利用，实际使用权仍掌握在原村民手中。例如，经楼镇某村2023年拆除闲置农房后腾出的20亩宅基地中，仅5亩用于村内道路拓宽，其余仍处于闲置状态。此外，有偿使用费执行难、退出机制不健全，叠加农村宅基地分布零散、区位优势弱、产业特色不明显、资金缺乏等问题，导致闲置宅基地和住宅盘活利用率低，个别村庄甚至出现大片宅基地杂草丛生的现象，影响了改革成效。

市场结合度不高，品牌意识较弱。以农家乐为主要形式的乡村旅游，大多数处于等客上门的原始经营状态，缺乏系统的市场营销和品牌建设。例如，爱农湖景区虽具备生态养殖和休闲垂钓资源，但未主动对接周边城市旅行社，导致客源以散客为主，易出现节假日接待饱和与平日客源不足的两极分化现象。此外，部分经营主体对品牌价值认知不足，同质化严重，缺乏辨识度高的特色项目。

乡村旅游档次较低，服务水平不高。一是基础设施薄弱。每年赏花季，艺霖景区因道路狭窄、停车泊位不足，常出现交通拥堵，且缺乏清晰的引导标识，游客体验较差。二是服务设施简陋。多数乡村旅游点缺乏规范的导览标牌、洁净公厕和安全步道。三是文化体验单一。各旅游点功能局限于餐饮、采摘，缺乏与樟树市药文化、农耕文化相结合的沉浸式体验项目。四是服务技能欠缺。从业者多为当地农民，未接受专业培训，服务流程不规范，如部分农家乐存在点餐慢、上菜乱等问题，难以满足游客对品质服务的需求。

优化措施

做好宣传引导，提高农民参与积极性。市级层面组织各级业务骨干和村理事会牵头人到省内改革工作启动早、经验成熟的县市（如余江、贵溪）学习交流，重点考察宅基地退出补偿机制、闲置资源盘活案例。同时，通过“村民大会+入户宣讲+媒体宣传”组合模式，向农民讲透宅基地改革对乡村振兴的重大意义。以店下镇某村为例，测算闲置宅基地退出后用于发展民宿的预期收益（如每户每年可获租金5000—8000元），用真实案例消除群众疑虑。同时，邀请已成功盘活宅基地的村民现身说法，营造改革促发展、参与得实惠的氛围。

落实宅基地集体所有权，为盘活利用和有序流转清除障碍。以“三权”分置为核心，分类指导、因村施策。地处平原的村庄可探索“集体收储+统一开发”模式，将退出的宅基地整合为乡村旅游综合体。对山区村庄可推行“农户入股+合作社运营”模式，如吴城乡某村将闲置宅基地折算为股份，联合文旅企业开发民宿集群。同时，指导村民理事会制定差异化的退出细则。对自愿退出的农户，除一次性补偿外，可给予社保缴费补贴；对保留资格权、流转使用权的农户，明确租金分配比例（如集体提留 20% 用于公共设施维护，80%返还农户）。通过显化集体所有权，实现“真退出、用得了”的目标。

加大政策扶持力度，提升管理服务水平。一是强化部门协同。梳理文旅、农业、自然资源等部门的扶持政策，明确乡村旅游项目报建流程，建立“一窗受理、并联审批”机制。例如，对利用闲置宅基地发展民宿的项目，可整合自然资源局的用地审批、文旅局的星级评定、市场监管局的证照办理等环节，压缩审批时限至15个工作日内。二是完善政策体系。在《关于加快推进樟树旅游产业发展的决定》基础上出台专项政策，设立2000万元乡村旅游发展基金，用于贴息贷款和项目扶持。对获评省级以上乡村旅游示范点的项目，给予10万—20万元奖励；对改造闲置农房发展民宿的农户，按客房数量给予每间5000元的装修补贴。三是提升运营能力。引进专业旅游运营公司，对艺霖乡村营地、爱农湖等重点项目进行标准化改造，植入 “樟树药浴”“农耕研学” 等特色业态。同时，联合职业院校开设乡村旅游培训班，每年培训从业人员500人次，重点提升服务礼仪、应急处置等技能，培育一批懂经营、会服务的本土人才。

突出特色，引导乡村旅游差异化发展。一是多规合一谋布局。将村庄规划与旅游规划、产业规划融合，如在G533沿线重点发展“药旅融合”项目，利用樟树“中国药都”优势，打造中药材种植观光、药膳制作体验等业态；在105国道沿线开发“农耕文化”主题村落，复原传统农具制作、稻田养鱼等场景。二是文旅融合创品牌。挖掘樟树悠久的历史文化，在乡村旅游点植入文化体验项目。例如，在永泰镇打造“古盐道研学基地”，让游客重走盐道、体验古代商旅生活；扶持手工艺品开发，将剪纸、竹编等非遗技艺转化为旅游商品，提升附加值。三是节庆营销扩影响。策划“樟树乡村旅游文化节”，举办“药都美食节”“农耕运动会”等主题活动，通过短视频平台、旅游网站等渠道推广。同时，推动乡村旅游企业与旅行社合作，设计“一日游”“周末游”精品线路，如“葛玄路药旅体验线”“105国道农耕文化线”，形成稳定的客源体系。(裴婷 中共樟树市委党校讲师)